简介
存量房贷，是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。央行当时决定，自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。细则
2009年1月1日，工商银行、农业银行、中国银行(601988)、建设银行(601939)四大行出台关于存量房贷优惠政策，根据四大行最新规定，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。据建设银行95533客服人员称，根据最新通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日-2 月22日之间，申请七折利率优惠。工商银行、农业银行、中国银行客服人员也称存量房贷优惠措施细则已发至个人贷款业务部门。而农业银行人士透露，工、农、中、建四大行在节前就已有具体优惠措施细则，差异并不大，估计节后都会实施。
据了解，各行出台的细则多数大同小异，基本要求是前期执行基准利率八五折(0.85倍)优惠、无不良信用记录，有些银行还有贷款余额、首套房等限制。
事实上，截止元旦以前，北京地区多家银行已经针对存量房贷推出利率七折的优惠政策，包括民生银行(600016)、交通银行(601328)、广发银行、北京银行(601169)以及其他中小商业银行。
据业内人士分析，如果四大行对存量房贷优惠利率细则限制较宽的话，其他中小银行肯定会跟着放宽条件，比大行更灵活。
据悉，存量房贷的老客户元旦后可向发放贷款的支行咨询和申请优惠利率
利率
存量房贷指的是2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。截至2008年12月31日，全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率，如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行。民生银行出台的细则称，对存量的个人住房贷款，凡执行中国人民银行公布的，同期同档次基准利率下浮15%，且还款记录良好的客户，从2009年的1月1日起进行利率调整，新利率执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率30%执行。
光大银行出台的细则要求，只要光大银行个贷系统中认定的首套房客户，贷款余额在30万元以上，前期执行基准利率八五折优惠，没有不良信用记录的，在审查通过后就可以享受七折利率优惠。
据记者了解，其他一些中小银行出台的细则多数大同小异，基本要求是前期执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录，有些银行还有贷款余额、首套房等限制。但一家股份制商业银行高层1日告诉记者，如果建设银行等四大行对存量房贷优惠利率细则限制过宽的话，其他中小银行肯定会跟着放宽条件，比大行更灵活。
从2008年12月开始，中小银行已在上海拉开了存量房贷竞争的帷幕。一些银行告知其客户，如果将房屋贷款从其他银行转至该行，首套房贷利率可以下浮30%。一些房产经纪公司称，从2008年12月以来已帮助客户操作了多笔首套房贷转按揭业务，这些客户都获得了七折优惠利率。
解读
自从央行和财政部联合出台救市政策以来，已经有杭州银行、建行、中信银行三家银行出台了针对本地范围内的房贷细则。仔细比较这三家银行的落地细则可以发现，三家银行对于“普通自住房”的界定不尽相同，不过建行浙江省分行的房贷细则对面积的认定最为严格。
浙江省内首家公布房贷细则的杭州银行表示，单套建筑面积在140平方米(含)以下的个人住房，贷款利率下线可扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例可调整为20%。
而在建行浙江省分行方面，优惠政策主要集中在90平方米(含)以下的普通自住房，对于首次贷款购买或改善型贷款购买这档面积的普通自住房，首付款比例可调整为20%，贷款利率可扩大为同期同档次基准利率的0.7倍。
相比于其他两家银行的细则，中信银行的实施细则显得更加“灵活”。中信银行总行表示，客户首次购买或改善型购买90平方米(含)以下的普通自住房，首付款比例调整为20%，贷款利率可扩大为同期同档次基准利率的0.7倍，但各地分行可根据当地情况进行一定的调整。中信银行杭州分行则对优质客户和贵宾客户，将普通自住房面积放宽到140平方米 (含)以下。
存量房贷能否优惠仍是难点
房贷细则的落地让不少“准购房族”的心里有了底，不过对于很多已经从银行贷款买房的“房奴”来说，心里多少还是有点不踏实。
一位去年刚刚买房的郑先生告诉记者，他从建设银行贷了30年的商业贷款，而目前建设银行的落地细则中，对于存量房贷问题没有明确规定，“我买的是86平方米的房子，也是首次贷款，能不能享受优惠利率？”郑先生很疑惑。事实上，在三家银行公布的落地细则中，除了杭州银行对于存量房贷有优惠之外，中信银行和建设银行都没有公布调整方式。
“还好我是从杭州银行贷的款！”周小姐非常兴奋地告诉记者。她是今年初首次贷款买了一套90平方米的两居室，而根据杭州银行公布的落地细则，对于2008年11月10日前已发放的存量个人住房贷款客户，银行将根据其住房性质、还款记录等情况区别对待，由系统自 2009年1月1日起统一下调为基准利率的0.8倍，客户无须提出申请。“我是首次贷款，而且面积是90平方米的，之前每个月都按时还款，所以明年开始我每个月的房贷压力要减轻一些了！”周小姐说。
楼市观望情绪有所缓解
“银行落地细则的陆续出台，终于可以让杭州楼市缓口气了。”浙江大学房产研究所所长赵杭生表示，最近楼市成交的缓步回升，让杭城楼市的观望情绪有所缓解。
来自中国指数院杭州分院的数据显示，上周(11月17日-11月23日)，杭州市主城区商品住宅成交295套，成交面积4.07万平方米；在此前的一周(11月10日-16日)，商品住宅则成交263套，成交面积2.94万平方米。
赵杭生认为，细则的出台落地，对于开发商来说也是一件好事，“年底是开发商回笼资金的时候，这时候细则不出台就意味着购房者必须等待，购房者办不出贷款，开发商自然面临巨大的资金缺口。”
有专家认为，房贷细则的出台，也遏制了部分炒房者。中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容日前在博客中表示，银行细则的陆续出台，说明商业银行看到了房地产民生问题的重要性，因此如何强调商业银行对民生支持都不过分，但是房地产炒作及投机要拒之门外。
首部细则
在房贷新政出台前办理了房贷的市民，对从明年1月1日开始究竟执行何种利率很是关注。昨日，民生银行重庆分行率先在重庆公布了存量房贷的实施细则，只要在以往房贷利率享受了15%的优惠，明年1月1日开始，房贷利率都可下浮30%。业内称，此举有望拉开其他银行出台存量房贷细则的帷幕。利率自动下浮30%
记者看到，民生银行重庆分行昨日已经陆续开始在其网点张贴告示，告知市民该行关于存量房贷的具体实施细则，而这份告示主要是针对2008年10月27日前发放的个人住房贷款。
按照这份告示，对2008年10月27日前发放的存量个人住房贷款，凡执行人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户，将从2009年1月1日起予以调整，新利率按照中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30％执行。客户不需要提出申请，银行自动通过系统进行调整。
据悉，符合该标准的客户为首套房购房者，而这个群体又在存量房贷者中占了绝大多数，因此该银行的多数存量房贷客户都将从中受益。同时，民生银行表示，其他银行的房贷客户，如果目前享受贷款利率下浮15%，转按揭到该行后，也可享受该优惠。据悉，一笔30万元20年的房贷，如果采取等额本息还款方法，可节省利息 2.9万元。
信用不佳者可能被拒
不过，民生银行的自动调整是有条件的，即借贷人在过去一年中，信用记录良好，凡是有连续三个月逾期不还贷款，或者连续超过30天没有还房贷的行为，银行可能拒绝给予最低房贷利率。如果市民因为特殊原因造成信用记录不佳，也不用着急。民生银行人士表示，市民只要提出申请，并且有合适的理由，银行仍然会考虑给予最大幅度的利率优惠，即利率下浮30%。
多数银行仍在观望
由于还有1天就到了2009年，每月究竟该还多少房贷，一直是市民关注的话题。
对此，记者采访了多数银行。只有农行表示，在实际执行过程中，对于存量房贷，贷款额度超过30万元的客户，只要以往享受的利率下浮了15%，且信用记录好，基本都给予了利率下浮30%的优惠。但是，贷款额度不足30万元者，则需提出申请，由银行审批同意。
而其他大多数银行的答复基本上都是：存量房贷的细则估计会到元旦后才能出台。而此前本报所报道的，对存量房贷客户的房贷利率下浮30%的5家银行，多数仍只给予跨行转按揭客户该优惠。
对此，银行人士普遍认为，在民生银行和农行的带领下，估计多数银行都会按照类似的政策跟进，但存量房贷量大的银行执行起来可能比较有难度，因为这可能导致其收益大幅下滑。
存量房贷细则
发布方：民生银行
发布对象：该行存量房贷客户（2008年10月27日前房贷客户）
细则内容：此前执行基准利率下浮15%的房贷，从2009年1月1日开始，利率自动下浮30%
备注：有不良信用记录者不适合本条例
2008年12月29日
优惠“难”享
房贷份额最大的中、农、工、建四大银行已出台政策，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。但据《东方早报》1月5日报道，具体到每个客户的执行却依然有点“难”-首套